近來有關(guān)各地茶葉市場或茶城經(jīng)營失敗的消息不斷傳出，因為經(jīng)營的失敗還帶來了茶城經(jīng)營方與入駐的茶葉店經(jīng)營者間的各種糾紛，經(jīng)過短暫的紅火茶城又進(jìn)入了寒冬，龐大的中國茶行業(yè)為什么就做不成茶行業(yè)中的紅星美凱龍呢？難得茶葉行業(yè)不適合經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)？從我們了解的多個茶城經(jīng)營模式來看，正如營銷專家許孫鑫所指出的那樣，茶城的失敗都因為經(jīng)營無方所致。
眼下各地的茶城或叫茶葉市場，大都是包租婆式的經(jīng)營模式，即茶城主辦方通過招商收取租金，從中賺取租金的差價，或者房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)茶城后，以較優(yōu)惠的價格招租引進(jìn)茶商開店。茶城的主辦方與茶葉店經(jīng)營者間是一種房產(chǎn)租賃關(guān)系，即通俗的房東與房客的關(guān)系，除了收取租金之外茶城不管茶葉店經(jīng)營者的經(jīng)營事務(wù)，茶城主辦方往往在前期還自以為有店大欺客的資本，不顧茶葉店經(jīng)營者們提出茶城做些廣告宣傳的要求，時間一久茶葉店的經(jīng)營者們就發(fā)現(xiàn)茶城并沒有給自己帶來客戶，而茶城的店鋪?zhàn)饨鸪饲捌诘?ldquo;免租期”<</font>即免費(fèi)期>真的實惠外，到了后期就顯得租金并不便宜，而茶城在不能給茶葉店帶來人氣了，茶葉店經(jīng)營者們就對茶城產(chǎn)生種種不滿，租金也不想交了，更多的茶葉店經(jīng)營者會選擇盡快離開茶城去別處經(jīng)營，茶城也就在眾叛親離中走向衰敗。
許多茶城在經(jīng)營無方中死去，還有一些根本就沒活起來過，招商半途而廢后茶城就早早改行了?，F(xiàn)在各地活著的茶葉市場大都是早期自然形成的茶葉商圈，也是松散型的農(nóng)貿(mào)市場性質(zhì)的茶葉市場，但由于時間比較久了在當(dāng)?shù)胤Q為知名度很高的茶葉市場，因而這類靠天吃飯的茶葉市場沒有廣告推廣也一樣有客戶前來批發(fā)零買的，這類茶葉市場里的茶葉店經(jīng)營者們倒是有比較穩(wěn)定的經(jīng)營性收入。也正是因為這類傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場式的茶葉市場一直存活著，才引發(fā)人們對開辦茶葉市場的沖動，各類茶城才紛紛冒出，新的茶城以農(nóng)貿(mào)市場式的茶葉市場為藍(lán)本，也就自然而然地沿襲了包租婆的簡單做法，所以茶城總也沒能成功。
茶城屢屢敗北，是不是客觀上茶城這種業(yè)態(tài)沒有生命力？許孫鑫認(rèn)為，至少目前是不能下這個結(jié)論的，因為茶城還沒有按照現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營方法去經(jīng)營過，傳統(tǒng)的包租婆方式經(jīng)營現(xiàn)代茶葉市場當(dāng)然會徹底失敗。許孫鑫指出茶城不應(yīng)該以農(nóng)貿(mào)市場為藍(lán)本，而應(yīng)該以建材行業(yè)的諸多成功商城為藍(lán)本，用現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營策略去經(jīng)營茶葉市場，茶葉市場才有可能實現(xiàn)蓬勃發(fā)展的勢頭。
由于受農(nóng)貿(mào)市場的影響太大，茶城經(jīng)營者也對茶城經(jīng)營的難度估計不足，在完全不具備推廣商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)實力和經(jīng)營能力的情況下，盲目上馬興辦茶葉市場。由于外行與操作經(jīng)驗的欠缺，各地茶城的招商都是很盲目的，對進(jìn)駐的企業(yè)沒有設(shè)定門檻而來者不拒，或許對中國茶葉行業(yè)的了解欠缺，茶城自身也沒有進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，招商開始就是亂套。為了完成招商任務(wù)，茶城都推出半年或一年免收租金的優(yōu)惠，這個面費(fèi)期往往是根據(jù)租金的成本來推算的，也是茶城唯一能給茶葉店的好處了，免了這筆錢后茶城自身也沒了退路，這些問題是導(dǎo)致茶城快速消亡的根本原因。
一個茶城的老板找到筆者咨詢茶城如何經(jīng)營下去，筆者了解到的情況是這個老板租了一個3萬多平方米的場地，把這個場地改成茶葉市場，從房東處花了每平方米每月30元租金租用，經(jīng)過簡單裝修和分割后以每平方米月租80元轉(zhuǎn)租給茶葉店的經(jīng)營者們，房東給他裝修期3個月免租金，他給進(jìn)駐的茶葉店免租金期為半年，他在經(jīng)營本年后許多茶葉店就因為生意慘淡而退出，他則扣下了茶葉店的半年押金，但這些茶葉店退出后茶城就空了，他給房東的房租卻是不能免的，因而他已經(jīng)無力經(jīng)營這個茶葉市場了。筆者了解這些情況后建議該老板徹底放棄，因為他前期的失敗已經(jīng)失去了經(jīng)營信譽(yù)的所有資本，當(dāng)?shù)夭枞~店不可能再度進(jìn)入，加上也不具備推廣好一個茶葉商業(yè)地產(chǎn)的資金實力，用農(nóng)貿(mào)市場的做法去經(jīng)營是注定要死的。筆者告訴他茶葉商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營絕不是這么簡單，單從租金的構(gòu)成來講，每平方米80元租金要包括5元以上的物業(yè)管理費(fèi)、不低于30元的廣告費(fèi)、10元左右的促銷禮品費(fèi)等，還有一些臨時費(fèi)用，這樣算起來80元每平方米的租金本來就太低，這么可能運(yùn)營好一個茶葉商業(yè)地產(chǎn)項目？從租金的設(shè)定上看他就是一個完全不懂商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的人士，還有諸多商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營推廣和管理的事務(wù)，都需要很專業(yè)的人才團(tuán)隊才能有效運(yùn)營。但我們?nèi)マr(nóng)貿(mào)市場看看時，就會發(fā)現(xiàn)茶葉市場很像農(nóng)貿(mào)市場，當(dāng)我們?nèi)ゼt星美凱龍去看看時，就會發(fā)現(xiàn)農(nóng)貿(mào)市場式的茶葉市場必死無疑。
文/許孫鑫
